Un par de martes atrás dije que la organización de los estadounidenses merecía una nota aparte. En realidad, merece varias porque se da en muchos aspectos, pero como por estos días todos hemos escuchado hablar del papel de las hipotecas en la crisis de Estados Unidos, se me ocurrió aprovechar esta nota para explicar cómo se manifiesta la organización en el procedimiento de compra de una casa acá y ya que estoy, de qué rasgos culturales distintos a los nuestros emerge ese procedimiento.
Antes de empezar quiero hacer las siguientes salvedades: a) trato de ser lo más general posible, pero los procesos no son idénticos en todos los estados ni en todas las ciudades; b) mi descripción es pre-crisis y muchos de los fenómenos a los que me refiero están en pleno proceso de cambio: para evitarme los verbos en pasado y sus enojosas correlaciones temporales, uso el presente histórico, tan útil él para estos tiempos que vivimos; c) para no tener que repetir un millón de veces “el comprador”, voy a escribir en segunda persona, como si el comprador fueras vos. El procedimiento paso a paso, si querés comprar una casa en U.S.A., es el siguiente:
1) Estimar tu situación financiera. Acá se da por hecho que todas las personas deben tener su propia casa, y durante décadas ha habido un sistema de crédito disponible para este fin, con préstamos a treinta años con tasas de interés fijas. Antes de pedir el préstamo, tenés que calcular aproximadamente el pago mensual al que podés hacer frente (teóricamente, este número es el equivalente al 25% de tu ingreso mensual bruto o al 33% de tu ingreso mensual neto). Otra cantidad que tenés que tener en cuenta es el pago al contado que tendrás que hacer vos mismo al cerrar la operación. Este pago es un porcentaje que varía según tu situación: a) si tenés historia crediticia, 10% del importe total de la compra; b) si no tenés historia crediticia, 20% del importe total (tu historia crediticia la elaboran tres compañías que monitorean tu comportamiento con hipotecas anteriores, tarjetas de crédito y préstamos públicos, y te dan un rating); c) si estás comprando tu primera casa, 5% del importe total (tenés que estar calificado como “comprador de primera casa” en un programa federal). Sabiendo cuánto podés pagar por mes de hipoteca y cuánto podés pagar al contado el día de la compra, estás en condiciones de saber en qué rango de precios buscar tu futura casa.
2) Decidir en qué zona querés vivir. Si tenés chicos, buscás la zona según la escuela pública a la que querés que vayan (los datos, estadísticas y posicionamiento de las escuelas pueden consultarse en Internet), ya que a cada zona residencial le corresponde una escuela determinada (gran parte del impuesto inmobiliario de cada zona va a parar a su escuela). También tenés que considerar la distancia a manejar para llegar a tu trabajo todos los días (sólo unas pocas ciudades grandes tienen un buen sistema de transporte público), pero me parece que este factor es menos importante que el escolar: conozco gente que maneja hasta dos horas diarias para ir a su trabajo y volver porque le gusta la escuela a la que van sus hijos y no se quiere mudar más cerca del trabajo. Otra consideración es la cercanía a centros comerciales y a parques.
3) Contactar a un agente inmobiliario. Podés dirigirte directamente a un agente o encontrarlo mientras navegás sitios de Internet donde aparecen las casas en venta con todos los detalles (superficie, número de habitaciones, precio), un tour virtual y el nombre del agente inmobiliario que las ofrece. El agente es un profesional que debe haber aprobado ciertos cursos de capacitación y tener una licencia habilitante. Es contratado por el vendedor (que le paga una comisión de hasta 7% del importe de la venta) y está a cargo de las negociaciones entre comprador y vendedor. El tipo, según los criterios que le das, te hace una lista de casas a visitar.
4) Visitar casas en venta. El agente inmobiliario te pasa a buscar y te hace todo el recorrido casa por casa, una tras otra, en su auto. Cuando te lleva a ver las casas, éstas todavía están habitadas por sus dueños. Es muy raro que se venda una casa desocupada, en primer lugar, porque el dueño recién la deja cuando se compra otra, y en segundo lugar, porque los compradores prefieren ver la casa amoblada y en funcionamiento para apreciar cómo sería vivir ahí y cuál es el uso del espacio. La casa tiene que estar en perfecto orden. Algunos dueños, para asegurarse de la buena impresión de su casa en los compradores, contratan a un stager. Este personaje es una especie de “escenógrafo de casa en venta” que hace una evaluación y da sus recomendaciones sobre muebles, pintura, adornos y cambios que hay que hacer para que la casa se vea lo más standard y atractiva posible: no fotos familiares por todos lados, no cosas fuera de lugar (como mi computadora y mesa repleta de papeles en la cocina), no colores raros de pintura (y todo lo que no sea beige es raro), no amontonamiento de muebles sino sólo los necesarios y en las partes adecuadas (si el vendedor no tiene los muebles indicados, el stager se los alquila por el tiempo que la casa esté a la venta). Sin embargo, es de rigor que el dueño no esté presente durante las visitas. ¿Cómo hacés para entrar? La puerta queda cerrada con una especie de candado digital que adentro tiene la llave; cuando el agente llega, ingresa un código al aparatito, saca la llave y abre la puerta (de paso, queda registrado qué agente hizo la visita, a qué hora y cuánto duró). La cosa es que entrás a la casa de alguien que todavía vive ahí, su ropa está en los placares y su cepillo de dientes en el lavatorio. Y tenés derecho a abrir cajones y puertas, a correr cortinas, a mirar dentro de la heladera y a inspeccionar hasta el último rincón (para sorpresa del agente inmobiliario, yo me mostraba poco curiosa, incómoda e inexplicablemente desesperada por salirme de la casa ajena que me estaba mostrando). Lámparas, cortinas, electrodomésticos, estantes y todo lo que esté adosado a las paredes o techos es parte de la compra, así es que tenés que fijarte en estos asuntos a la hora de decidir. El agente inmobiliario también tiene entre sus obligaciones la de informarte sobre las características especiales de cada casa y la escuela, el supermercado, el shopping, el parque y hasta las iglesias que la rodean.
5) Hacer una oferta por la casa. Una vez que decidís cuál es la casa que querés, tenés que hacer una oferta por fax al dueño vía agente inmobiliario, y acompañarla con una cantidad de dinero que garantiza la seriedad de tu oferta (esta suma a veces se reintegra y a veces no). Cuando yo me vine a vivir acá, en 2004, durante el pico de la “burbuja inmobiliaria” (intereses bajísimos, precios altísimos y muchísima más demanda que oferta), las casas duraban a la venta un promedio de tres días. Es decir, que apenas te decidías por una casa, tenías que hacer una oferta, porque pasado mañana la casa ya iba a estar vendida a otra persona.
6) Conseguir el préstamo. Cuando el vendedor acepta tu oferta por fax y vía agente, tenés que conseguir el préstamo. El banco determina el monto del préstamo basándose en tu historia crediticia, tus calificaciones generales y la tasación que su tasador hace de la casa (el tasador se basa en ventas pasadas en esa zona y en las características del inmueble).
7) Inspeccionar la casa. Una vez que tenés acordado el préstamo, es hora de asegurarte de que no estás comprando un buzón. No necesitás consultar al primo que es arquitecto ni al cuñado que es ingeniero civil. Para inspeccionar la casa que pensás comprar y antes de hacer cualquier pago, tenés que llamar al inspector de casas. Este profesional revisa absolutamente todo: desde la estructura y el techo hasta rastros de posibles pestes (termitas, escorpiones), pasando por el sistema eléctrico, los electrodomésticos y la calefacción. El inspector redacta un informe en el que te explica todo lo que tenés que reclamarle al vendedor. En mi caso, eran dos enchufes de la cocina que no funcionaban y una teja rota en el techo, desperfectos que dadas mis desesperadas circunstancias (todos mis enseres hogareños estaban desde hacía dos meses en en el puerto de Los Ángeles, en un container sin dirección concreta) me parecieron casi irrisorios. Pero no puedo dejar de reconocer la importancia del informe del inspector de casas: con este documento en mano y agente inmobiliario mediante, te ponés de acuerdo con el vendedor para ver si te hace los arreglos antes de cerrar la operación o si te los deduce del monto de la misma. Si los problemas son importantes o demasiados, si te quieren vender un buzón bah, podés desistir de la compra.
8) Cerrar la operación. Cuando las reparaciones están hechas (o descontadas) y la casa está vacía, hacés una última visita para constatar si el enchufe tiene corriente, si la teja ha sido reemplazada, si las cortinas y lámparas están en su lugar (y con todos los focos puestos), si los estantes siguen adosados a la pared, si las alfombras están limpias y si la casa quedó impecable. Entonces, un agente de títulos de propiedad revisa el título y se asegura de que todo esté en regla. Cuando éste da su okey, vos le pagás el porcentaje al contado al vendedor y el banco le paga el resto de tu deuda y se queda con el título de tu nueva casa hasta que vos terminés de pagar el préstamo. El agente inmobiliario te entrega las llaves de la casa y un seguro por un año que ha pagado el vendedor para la eventualidad de que se produzca algún desperfecto y tengás que hacer reparaciones.
Hasta aquí el procedimiento en ocho pasos y desarrollado íntegramente con citas puntuales, sin esperar a nadie más de cinco minutos, por teléfono o por fax (creo que solamente una firma tuve que estampar “en persona”) y como habrás notado, sin haber conocido al vendedor y sin haber tenido que discutir nada con nadie. Pero procedimientos son procedimientos, acá y allá, con muchas o pocas diferencias, con más o menos estrés, en días o en meses, de una o con idas y venidas. Lo más interesante, o distinto de nosotros, culturalmente hablando, es la relación de los estadounidenses con su casa.
Los chicos viven en su casa con los padres hasta los 17 o 18 años, cuando se van a trabajar o a estudiar. Y de ahí en adelante, viven en el lugar en que consiguen trabajo (otra ciudad, otro estado, otro país) y crían a sus hijos entre mudanza y mudanza. Cuando los hijos se van a vivir solos, los padres se cambian a una casa más chica. Recién cuando se jubilan se mudan al lugar en el que quieren vivir sin que esta decisión dependa del trabajo. No se supone que los abuelos vivan en la misma ciudad que sus nietos ni mucho menos en la misma casa que sus hijos (aunque hay excepciones, como a todas las generalizaciones). Para los mayores de sesenta años sin problemas de salud, hay comunidades de adultos activos (en las que no pueden comprar propiedades personas menores de esa edad) planeadas especialmente para el tipo de vida del jubilado joven. Cuando los viejos ya están viejos o enfermos y necesitan cierta ayuda pero quieren seguir viviendo solos, se mudan a una comunidad de adultos “asistida” (pequeños departamentos con servicio de limpieza, mensajería, enfermería, etc.). Y cuando ya no se bancan la simple asistencia, sino que necesitan cuidados permanentes, se mudan a un geriátrico de su elección o de la de su familia (que posiblemente tiene que viajar desde otro estado para ayudar con este trámite).
Leí por algún lado que el promedio de permanencia de una familia estadounidense en una casa es tres o cinco años, no me acuerdo. Acá, cuando alguien compra o construye una casa, no lo hace como nosotros con la idea de vivir para siempre en ella y dejársela a los herederos para que la usen por generaciones o la pierdan en un divorcio. La gente acá -a causa de la gran movilidad laboral- compra la casa para vivir por unos años y luego venderla y mientras tanto mantener su capital y quizás aumentarlo con una diferencia a la hora de las ventas. La casa es en este sentido, usando términos contables, una mercadería más que un edificio, un bien de cambio más que un bien de uso.
Por eso, las reformas constantes para incorporar el último o por lo menos penúltimo chiche, no se hacen para disfrutarlas uno (aunque de paso uno las disfrute), sino para que en el futuro cercano la casa le guste a alguien que la quiera comprar ojalá por un precio mayor que el que uno pagó. Los ambientes que inexorablemente deben estar “a la moda” a la hora de vender la casa son la cocina y los baños, decisivos para el tasador y para el comprador (está calculado que el 85% de lo que se gasta en mejorarlos se recupera con el precio de venta que se logra). El buen aspecto externo de la casa también tiene que ver con el mercado: si no se ve perfecta (jardín, ventanas, pintura) disminuye el precio del vecindario a los ojos de los compradores, y si algún vecino tiene su casa a la venta, esto lo perjudica directamente. Yo recibí al poco tiempo de mudarme una cartita de mi asociación vecinal advirtiéndome que habían observado algunas “malas hierbas” en mi jardín que sobrepasaban “la altura máxima permitida de 8 pulgadas”. Eran cinco los yuyos transgresores que pude encontrar.
Acá la gente no se arraiga en una ciudad, ni en una casa: vive relativamente cerca de su trabajo, se muda según la oportunidad laboral y compra y vende vivienda como nosotros compramos o vendemos el auto (o más seguido y con menos drama). Si pensamos que abuelos, padres, tíos, primos, sobrinos y amigos (los que nosotros latinos consideramos “nuestra gente”) se van a vivir cada uno a un lugar distinto por tiempos que promedian los tres o cinco años, podemos llegar a darnos una idea de cómo en estos parajes los grupos sociales “íntimos” se han atomizado hasta quedar reducidos a su mínima expresión de el papá, la mamá y los nenes. Acá a nadie le preguntan si “se ha integrado” (como me preguntan a mí siempre los de allá y les tengo que decir que “todavía no”) porque nadie se integra nunca, todos están de paso, se “relocalizan” como dicen ellos en inglés. Y para relocalizarte mejor está pergeñado el procedimiento que te conté: no necesitás conocer a nadie, ni a la ciudad siquiera, solamente tenés que 1) estimar tu situación financiera, 2) decidir en qué zona querés vivir, 3) contactar a un agente inmobiliario…
¡Qué práctico! ¿no? ¡Pero qué solitario! Disfrutá tu casa, tu gente y Mendoza. ¡Felices Fiestas de acá para allá!