El “blue” -antes negro- es el valor de referencia para el mercado. Frente a una extrema escasez para adquirir dólares y a una cotización en ascenso, resulta lógico que los inversores que fueron el motor del mercado los últimos 10 años, hoy tengan dudas y estén “esperando hasta que aclare el panorama”.
Los inversores razonan que frente al actual nivel de precios de los inmuebles no es el momento de entrar en nuevas e inciertas inversiones y especular motivados por un alza de su valor futuro, a menos que se obtenga una rebaja del orden del 35 % promedio en el precio, partiendo de la premisa de que cuenta con los dólares billetes.
Comienza así a desmotivarse el mercado netamente inversor. Las ventas que caen en mayor proporción son, ni más ni menos, las que propulsaron el mercado en los últimos años y que provenían del sector inversor. Hoy precisamente los mismos actores se refugian en sus ahorros y cuidan sus dólares, dejando de lado el tradicional apego a los ladrillos.
En la otra punta del mercado, a pesar de la caída en la demanda, los propietarios no se muestran dispuestos a bajar los precios. Ante la caída de compradores, algunos comercializadores han optado por sugerir a sus clientes que reconsideren los valores.
Las respuestas más escuchadas fueron: “mejor lo saco de la venta” o “¿Y si lo pongo en alquiler?”. Esto provoca el distanciamiento entre oferta y demanda. Del Registro de la Propiedad Inmueble se desprende que durante abril las escrituras cayeron aproximadamente un 25% con respecto al mismo mes del 2011. La pregunta sería: ¿Qué va a ocurrir con los precios de las propiedades?
El razonamiento lógico indicaría que los valores deberían reducirse, aunque no puede esperarse que esto se de en forma inmediata, ya que se debe tener en cuenta de que gran parte de los poseedores de segundas viviendas hoy no tienen grandes necesidades, ya que han comprado con excedentes genuinos, sin endeudamiento, lo que explica su reticencia a admitir la reducción del valor del inmueble.
Por estos días los comercializadores estamos ante un gran dilema, ya que las tasaciones continúan referenciándose en la moneda norteamericana, pero la pesificación al momento del cierre es un paso insoslayable, por lo cual, la cotización en dólares es referencial, habida cuenta de que el valor de la moneda utilizada como unidad de cuenta es incierto.
A menos de que el comprador cuente con la totalidad de los billetes verdes, se deberá acordar
un valor consensuado entre las partes en pesos para el momento de la escritura, atado a la proyección de la cotización del dólar paralelo. Este mecanismo no es nuevo y fue habitual en otros momentos, pero requiere de una estrategia y de una ingeniería especial para darle marco a cada operación.
En este escenario, es de esperar que aparezcan algunas oportunidades, pero será en porcentaje ínfimo, ya que no hay por qué suponer que los vendedores acepten precios de remate. Persistirán en el mercado -como siempre- los compradores de uso y recambio, es decir, los que tienen una necesidad urgente, ya sea por razones de ampliarse o reducirse, o de búsqueda de seguridad.
Es a este sector hacia donde deberán dirigirse los esfuerzos tanto de constructores como de comercializadores. Como ya se expresó, las operaciones deberán atenderse una a una con precisión de ingeniería demandando mayor esfuerzo, tiempo y capacidad.
Aquellos comercializadores que adviertan esta situación y se muestren flexibles al cambio, serán los que podrán sortear con mayor éxito este momento de crisis. Son momentos para apelar más que nunca al ingenio y a la aplicación de las nuevas herramientas para la comercialización y la detección de oportunidades así como también sacar a relucir las mejores aptitudes del arte de la negociación basadas en el estudio, la capacitación, la sensatez y la experiencia.
Vamos a apelar a nuestro sentido positivo esperando que la actual coyuntura cambie por el bien del negocio inmobiliario y la construcción privada en Argentina, entendiendo que todas las crisis representan cambios y también oportunidades.
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Fanny Cruz: ¿Qué puede esperarse a futuro, dólar blue, dólar celeste?
Ya pasaron más de seis meses desde el desdoblamiento del mercado cambiario y las consecuencias no pueden ser pasadas por alto. Las cifras de caída en la cantidad de operaciones son contundentes.
