Claramente, es una actividad que por sus características y su efecto multiplicador, dinamiza al resto de los sectores de la economía.
Desde el punto de vista financiero, dado que necesita volúmenes importantes de capital que se aplican en distintos tiempos como así también el tiempo de retorno de la inversión, en muchos de los países del mundo existe alta participación del mercado de capitales en la financiación de actividades relacionadas con el sector.
La situación histórica y actual de la Argentina nos muestra una industria de la construcción que ha enfrentado continuamente dificultades a la hora de obtener financiamiento del sector privado, lo que ha impedido su desarrollo y crecimiento como en el resto de los países (no tan lejanos, sino véase Chile, Brasil, México), y que son vitales para un desarrollo sustentable de la Economía en su conjunto.
¿Cuáles son las características del financiamiento de desarrollos inmobiliarios en Argentina?
- Pocos jugadores que financien
- Financiamiento bancario escaso, y con estructuras de repago no acordes a los flujos del proyecto
- Menos del 6% de la actividad se financia a través de bancos[1].
- Sólo 2,4% del total de Préstamos del Sistema Financiero esta vinculado a la construcción[2].
- Alta incidencia de la financiación vía preventa / capital propio
- Alto nivel de utilización de fideicomisos privados
- Escasa o nula participación del mercado de capitales en el financiamiento de la industria
Por ello, podemos decir que el mercado inmobiliario argentino, es un mercado de equity (capital propio) sin el leverage (financiamiento) característico de una industria que necesita inversión.
A nivel mundial, la financiación a través del mercado de capitales ha permitido y permite el desarrollo de la industria de la construcción de viviendas, oficinas, centros comerciales, departamentos, hoteles, depósitos, bodegas, complejos residenciales, etc.
En el mundo existen normativas específicas e incentivos fiscales para aquellas estructuras que financien la construcción, lo que redunda en un impacto más que positivo en la economía como consecuencia del efecto multiplicador.
Estados Unidos, UK, Australia, Singapur, Japón, Francia Hong Kong son algunos países ejemplo donde existen incentivos fiscales y disminución de restricciones regulatorias para promover la industria.
En Argentina en cambio, no sólo no se cuenta con estímulos, sino que existen determinados aspectos que desincentivan ir al mercado de capitales para obtener financiación del sector.
Entre los obstáculos se encuentran:
Alta carga fiscal, tanto nacional como provincial que grava los vehículos utilizados para canalizar la inversión y a los inmuebles
- Impuesto a la transferencia de Inmuebles
- Impuesto a las Ganancias (incluso sobre ganancias no realizadas)
- Impuesto a los Ingresos Brutos
- Impuesto a los Sellos
- Impuesto a los Débitos y Créditos
- Restricciones al ingreso de capital extranjero (Altos niveles de encaje)
Los niveles de encaje requeridos actualmente encarecen en por lo menos 1,5 puntos porcentuales la tasa de financiamiento para una inversión de 2 años.
Ahora bien, a nivel mundial, una de las estructuras financieras más utilizadas para que desarrollos inmobiliarios accedan a financiamiento vía el mercado de capitales es el REIT.
El Real Estate Investment Trust o REIT, es un vehículo de inversión (similar al Fideicomiso Financiero en Argentina), que invierte en una serie de activos inmobiliarios y participa de las ganancias de capital a sus inversores / accionistas a través de dividendos. Llevan adelante inversiones de largo plazo.
Si cumple con determinados requisitos accede a incentivos fiscales.
En línea general debe:
• Contar con alto % de los ingresos derivados de la actividad del sector
• Contar con alto % de los activos del sector
• Contar con una determinada cantidad mínima de beneficiarios
• Distribuir anualmente entre los beneficiarios la gran mayoría de los resultados netos
El beneficio fiscal principal es que se le permite la deducción de los dividendos distribuidos en el Impuesto a las Ganancias, lo que en la práctica reduce la alícuota efectiva en dicho impuesto.
Según ciertas estimaciones, existen cerca de 200 REITs negociados públicamente en los Estados Unidos, con acciones activas que rondan los 400 billones de dólares. Del volumen total de capitalización de activos públicos en EEUU, los REITs representan el 20% mientras que el 60% son bonos y el otro 20% son acciones.
Vía Eco Cuyo www.ecocuyo.com.ar
Los desarrollos inmobiliarios no se financian en los bancos
Con estructuras de repago no acordes a los flujos del proyecto, menos del 6% de la actividad en Argentina se financia a través de bancos y sólo 2,4% del total de Préstamos del Sistema Financiero .
